FOCUS MONEY: Bausparen – Günstige Konditionen für später sichern

Mit einem Bausparvertrag lässt sich das aktuell günstige Zinsniveau für einen späteren Immobilienkauf festzurren – bei Bedarf auch Riester-gefördert.

Die Zinsen für Immobiliendarlehen sind weiter auf historisch niedrigem Niveau. Wer grundsätzlich den Wunsch nach den eigenen vier Wänden hegt, diesen aber erst in einigen Jahren in die Tat umsetzen möchte, der schaut neidisch auf die Käufer von heute, die ihre Finanzierung zum Discount-Preis abschließen können. Dabei lässt sich das günstige Zinsniveau auch für einen späteren Immobilienerwerb festschreiben:
mit einem Bausparvertrag. Das Prinzip ist simpel. Von der vertraglich vereinbarten Bausparsumme spart der Kunde in monatlichen Raten über mehrere Jahre in der Regel die Hälfte an. Das Guthaben wird dabei verzinst. Ist das Sparziel erreicht, besteht Anspruch auf ein Darlehen, dessen Höhe sich auf den übrigen Teil der Bausparsumme beläuft. Dieses Darlehen wird dann nach Auszahlung in regelmäßigen Raten zurückgezahlt.
Die Tilgungsraten sind dabei recht hoch bemessen, die Zeit ist entsprechend stramm. Die Konditionen sind Bausparern jedoch zu Vertragsabschluss komplett bekannt, sodass sie ihre monatliche Belastung bis zur letzten Zahlung im Voraus kennen. An Kosten fällt in der Regel nur die Abschlussgebühr an, die sich meist auf ein Prozent der Bausparsumme beläuft. Sie wird zu Vertragsbeginn dem Bausparkonto belastet und später durch die Einzahlungen ausgeglichen, ehe sich dann allmählich ein Guthaben ergibt.

Bausparen ist grundsätzlich recht flexibel. So können jederzeit Sonderzahlungen in der Spar- wie der Darlehensphase getätigt werden, um die Zuteilung des Darlehens schneller zu erreichen oder den Kredit schneller abzulösen. Die Sparraten können auch mal vermindert oder ausgesetzt werden. Für das Bauspardarlehen besteht keine Abnahmepflicht. Wer darauf verzichtet, bekommt vielfach sogar rückwirkend eine höhere Verzinsung für seine Einzahlungen.

Weiterer Vorteil: Bauspardarlehen können nachrangig im Grundbuch abgesichert werden. Wie sind die aktuellen Konditionen fürs Bausparen? Bei einer Bausparsumme von 100 000 Euro und einer Zuteilung in acht Jahren bewegen sich die Sollzinsen – je nachdem, ob auf niedrige Zinsen oder niedrige Raten mehr Wert gelegt wird – bei 1,5 bis 2,5 beziehungsweise 2,5 bis 3,5 Prozent.
Wer längerfristig mit einem Zinsanstieg für klassische Hypothekendarlehen rechnet, kann heute also recht günstige Konditionen einloggen. Allerdings liegen auch die Sparzinsen entsprechend niedrig bei 0,25 bis 0,5 Prozent (Vergleichsrechner unter bausparen.focus.de). Besonders attraktiv kann das Bausparen mit Riester-Förderung sein – vor allem für Familien mit Kindern. Neben Versicherungsverträgen, Banksparplänen und Investmentfondsverträgen bezuschusst der Staat nämlich auch den Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum. Den sogenannten Wohn-Riester gibt es für entsprechend zertifizierte Darlehen und Bauspar-verträge, die Banken und Bausparkassen im Angebot haben.

Für Riester-Bausparverträge fließen pro Jahr maximal 154 Euro Grundzulage sowie 185 Euro für jedes Kind, das vor 2008 und 300 Euro für jedes Kind, das 2008 oder später geboren wurde. Der Zulagenanspruch besteht, solange für den Nachwuchs noch Kindergeld fließt. Um die maximale Förderung zu erhalten, müssen Sparer vier Prozent des Vorjahresbruttos in den Bausparvertrag einzahlen, maximal aber 2100 Euro inklusive der Zulagen. Wer weniger als vier Prozent einzahlt, bekommt die Zulagen nur anteilig. Zudem locken noch Steuervorteile. Die Eigenbeiträge und Zulagen können nämlich bis zu einer Höhe von 2100 Euro als Sonderausgaben in der Einkommensteuererklärung berücksichtigt werden.

Das Finanzamt prüft dann, ob die Zulagen oder die Steuerersparnis günstiger ausfällt, und zahlt gegebenenfalls die Differenz zwischen den erhaltenen Zulagen und dem Steuerbonus aus. Zulagen und Steuervorteile gibt es beim Bausparen sowohl in der Anspar- wie in der Rückzahlphase des Darlehens, was den Kapitalaufbau sowie die Entschuldung beschleunigt.
Wie bei allen Riester-Produkten müssen auf Auszahlungen auch beim Wohn-Riester im Rentenalter Steuern entrichtet werden. Da bei einer selbst genutzten Immobilie die Auszahlung nicht bar fließt, sondern in Form ersparter Miete, ist hier ein Hilfskonstrukt nötig: das sogenannte Wohnförderkonto. Sobald bei einem Bausparvertrag die Darlehensphase beginnt, wird das angesparte Guthaben inklusive Zulagen und Zinsen
auf diesem Konto erfasst. Gleiches gilt für die anschließend geleisteten Tilgungszahlungen und erhaltenen Riester-Zulagen. Bis zur Rente verzinst sich der Betrag auf dem Wohnförderkonto jedes Jahr mit zwei Prozent.
Mit Rentenbeginn muss der aufgelaufene Gesamtbetrag dann zum persönlichen Steuersatz versteuert werden. Der Auszahlungsbeginn muss zwischen dem 60. und 68. Lebensjahr liegen. Der Steuerzahler kann entscheiden, ob er die Steuerschuld auf einen Schlag bezahlt, wobei dann nur 70 Prozent des Betrags auf dem Wohnförderkonto herangezogen werden, oder in jährlichen Raten. Bei der zweiten Variante wird die Summe auf dem Wohnförderkonto in gleiche Teile bis zum 85. Lebensjahr aufgeteilt, auf die dann anteilig Steuern zu zahlen sind. Die Einmalzahlung kann auch in späteren Jahren noch gewählt werden. Steuern sind dann auf den bis dato noch nicht versteuerten Teil – abzüglich 30 Prozent Rabatt – zu entrichten. Vor allzu hohen Steuerlasten im Alter sollte man keine Angst haben, liegt der Steuersatz in der Regel doch deutlich unter dem des aktiven Berufslebens.
Bei einem Betrag von 60 000 Euro auf dem Wohnförderkonto und einem persönlichen Steuersatz von 20 Prozent beispielsweise verlangt der Fiskus im Monat rund 50 Euro. Die ersparte Miete im abbezahlten Eigenheim wiegt deutlich schwerer.

Wer aktuell einen Riester-geförderten Bausparvertrag abschließt, sollte sich sicher sein, dass er auch das damit verbundene Darlehen später in Anspruch nimmt. Denn als reiner Riester-Sparvertrag taugt ein Bausparvertrag angesichts der niedrigen Habenzinsen nur bedingt, selbst wenn für die Nichtabnahme des Darlehens ein Zinsbonus gewährt wird. Die vollen Vorteile kommen nur im Komplettpaket zum Tragen (s. Beispielrechnung).

AHA

Beispielrechnung:

Eine Familie – die Eltern sind beide 35 Jahre, die Kinder drei und fünf Jahre alt, der Vater verdient 50 000, die Mutter 20 000 Euro im Jahr – finanziert im Rechenbeispiel 150 000 Euro für den Kauf einer selbst genutzten Immobilie.
Im Fall eins wird dafür ein Hypothekendarlehen für drei Prozent Zinsen und mit zehn Jahren Zinsbindung eingesetzt, für das monatlich 861 Euro an die Bank fl ießen. Im zweiten Fall wird ein tilgungsfreies Darlehen zu gleichen Konditionen eingesetzt, und parallel werden zwei Riester-geförderte Bausparverträge mit einer Bausparsumme von 65 000 Euro (Vater) und 85 000 Euro (Mutter) bespart, mit 0,25 Prozent Guthabenzinsen, 2,50 Prozent Zinsen für das Bauspardarlehen und einem Prozent Abschlussgebühr. Auch bei diesem Weg beträgt die monatliche Rate netto 861 Euro (tatsächliche Rate abzüglich des Steuervorteils). Ab dem elften Jahr erfolgt im Fall eins eine Anschlussfi nanzierung mit einem Hypothekendarlehen zu dann fünf Prozent Zinsen. Im Fall zwei lösen die Bausparguthaben und die Bauspardarlehen den tilgungsfreien Anfangskredit ab. Anschließend werden die Bauspardarlehen zurückgezahlt. Bei beiden Wegen beläuft sich die monatliche Belastung auf 717 Euro (bei Fall zwei wieder tatsächliche Rate abzüglich Steuervorteil). Unterm Strich erweist sich die geförderte Variante bei Berechnung bis zum 68. Lebensjahr als fast 36 000 Euro günstiger als das klassische Darlehen. Zum einen mindern die Riester-Grund- und Kinderzulagen sowie die Steuervorteile aus der Abzugsfähigkeit der Vorsorgeaufwendungen den Aufwand. Sie verkürzen aber auch die Gesamtdauer der Finanzierung. So ergeben sich freie liquide Mittel, die in der Rechnung zu drei Prozent Zinsen angelegt werden. Ebenso werden die erhöhten Steuervorteile nach Wegfall der Kinderzulagen angelegt.
Dem stehen auf der Soll-Seite die Steuerzahlungen auf das Wohnförderkonto in der Rentenzeit gegenüber (unterstellter Steuersatz: 15 %). Sie schmälern den Vorteil am Ende jedoch nicht allzu sehr.

Lesen Sie diesen Beitrag auch bei Focus Online.