Anschlussfinanzierung: Gelegenheit zum Sparen

Anschlussfinanzierung
11. Juli 2017

Wer sich frühzeitig um eine Anschlussfinanzierung kümmert, kann viel Geld sparen. Eigentümer haben die Wahl: Sie können ihr bestehendes Darlehen beim bisherigen Bankpartner verlängern oder sich einen neuen Finanzierungspartner suchen. Wer steigende Zinsen erwartet, kann mit einem Forward-Darlehen eventuell viel Geld sparen.

Auch wenn die Zinsbindung für 15 oder 20 Jahre vereinbart wurde: Nach zehn Jahren können Darlehensnehmer ihren Vertrag vorzeitig kündigen. Das lohnt sich  aktuell fast immer. Denn in den Jahren 2005 bis 2008 lag das Zinsniveau deutlich höher als heute. Vergleiche lohnen sich, denn wer eine Anschlussfinanzierung sucht, ist ein attraktiver Kunde. Anschluss-Finanzierer können einige Argumente für sich geltend machen: Sie haben im Regelfall den ursprünglichen Kredit über viele Jahre ohne Probleme bedient. Durch die Tilgungen ist die Belastung auf der Immobilie geringer geworden. Und schließlich sind die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren zumindest in den Großstädten gestiegen.

Die einfache Lösung: Zinsprolongation bei der bisherigen Bank

Rund sechs Monate vor Auslauf der Zinsbindung macht der bisherige Darlehensgeber einem Immobilienbesitzer ein Zinsanpassungsangebot. Für den Kreditnehmer ist der Aufwand minimal, wenn er das Angebot ohne Umschweife akzeptiert. Der Grund: Die Unterlagen zur Immobilie liegen bereits aus der Erstfinanzierung vor. Meist reicht es, die letzten Einkommensteuererklärungen und aktuellen Gehaltskopien einzureichen. Allerdings ist das erste Angebot des bisherigen Darlehensgebers nicht unbedingt das Beste. Verhandeln lohnt sich in jedem Fall.

Die Alternative: Umschuldung mit neuem Darlehensgeber  

Alternativ kann die Anschlussfinanzierung auch bei einem neuen Darlehensgeber abgeschlossen werden. Das lohnt sich vor allem, wenn der ursprüngliche Finanzierer trotz intensiver Verhandlungen kein attraktives Angebot abgibt. Eine Umschuldung ist etwas aufwändiger als die einfache Zinsprolongation. So wird der neue Kreditgeber Unterlagen zur Immobilie verlangen. Für die Übertragung einer Grundschuld werden  Notar- und Grundbuchgebühren fällig. Diese Gebühren überschreiten aber nur bei relativ teuren Immobilien die 1000-Euro-Grenze. Wie bei der Erstfinanzierung lohnt es sich in jedem Fall, bei der Verlängerung  Alternativangebote einzuholen.

Die Nummer Sicher: Forward-Darlehen abschließen

Aktuell herrschen weiterhin Niedrigzinsen. Aber vom absoluten Tief haben sich die Konditionen für Immobilienkredite schon etwas entfernt. Wer in zwei oder drei Jahren seinen Kredit verlängert, muss u.U. schon weit mehr Zinsen zahlen. Davor kann man sich schützen – per „Forward-Darlehen“. Dabei werden die Konditionen schon heute für eine neue Periode festgelegt. Eine Forward-Vereinbarung ist bei vielen Banken für bis zu drei Jahre oder sogar fünf Jahre vor Ablauf des alten Vertrages möglich. Im Gegenzug sind beide Parteien festgelegt. Von weiter fallenden Zinsen profitieren Kunden nicht mehr. Zudem gibt es Zins- und Kalkulationssicherheit nicht kostenfrei. Für ein Forward-Darlehen werden meist Zinsaufschläge zu den aktuellen Konditionen fällig. Die Höhe der Aufschläge hängt von der Differenz zwischen kurz- und langfristigen Zinssätzen und vor allem der Länge der Vorlaufzeit ab. Spätestens drei Jahre vor Auslaufen der Zinsbindung sollte man regelmäßig die Option Forward-Darlehen und die dafür fälligen Aufschläge prüfen.

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