Wohnen im stillgelegten Bahnhof auf dem Lande oder im Altbau aus der Gründerzeit im Zentrum einer Millionenstadt: Viele Käufer träumen von solchen Liebhaberobjekten. Oft stehen sie unter Denkmalschutz. Das hat einige Vorteile, aber auch Nachteile. Vor dem Kauf sollte man wissen, auf was man sich einlässt.
Für das Wohnen in einem Baudenkmal sprechen zahlreiche Gründe. Historische Stuckdecken, großzügige Raumgestaltung und zudem liegen denkmalgeschützte Gebäude in den Städten an gewachsenen Standorten. Diese Vorzüge drücken sich aber auch im Preis aus. Gut restaurierte Denkmalschutzobjekte kosten in der Regel deutlich mehr als durchschnittliche Neubauten. Das muss man sich leisten wollen und können. Selbst renovierungsbedürftige Denkmäler sind keine Schnäppchen.
Denkmalgeschützte Immobilie: Zustand prüfen
Auch wenn man das Objekt erst noch sanieren möchte: Die Basis muss stimmen. Ohne eine ordentliche Bausubstanz ist der Aufwand kaum kalkulierbar. Dies ist bei einer unter Denkmalschutz stehenden Immobilie besonders wichtig. Zum einen können Sanierungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Zum anderen aber kann man nicht beliebig sanieren oder restaurieren, sondern muss sich immer an die Auflagen des Denkmalamtes halten muss. Vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag für ein Objekt sollten Kaufinteressenten Kontakt zu der zuständigen Denkmalschutzbehörde aufnehmen. So können sie abschätzen, welche Auflagen bestehen und welche Maßnahmen von der Behörde gewünscht oder toleriert werden.
Ohne Genehmigung der Behörde nämlich erkennt das Finanzamt keine steuerreduzierenden Sanierungen an. Und ohne Genehmigung können auch zahlreiche Umbauvorhaben gar nicht erst angegangen werden. So sind Dachausbauten oder das Anbringen von Balkonen meist sehr schwer durchzusetzen. Für Denkmäler gelten zudem teure Auflagen, insbesondere für die Fassadengestaltung. Da muss man zum Beispiel Holz- statt Kunststofffenster verwenden, Dachpfannen und Fallrohre aus historisch angemessenem Material verarbeiten oder die Fassade den benachbarten Baudenkmälern angepassen. Das alles kostet deutlich mehr Geld als eine durchschnittliche Sanierung mit preiswerten Materialien.
Lassen Sie sich von einer Bank vor Ort beraten.
Schöner wohnen und Steuern sparen
Sanierungsbedürftige Denkmalobjekte können aber finanziell dennoch interessant sein. Sie sind heute die einzigen Immobilien, mit denen Selbstnutzer ihre Steuerlast reduzieren können. Wenn Käufer eine Denkmalschutzimmobilie erwerben und selbst nutzen, können sie die Sanierungskosten nahezu komplett steuerlich abschreiben. Über zehn Jahre dürfen sie dabei jeweils neun Prozent der Sanierungskosten ansetzen. Damit die Steuerrechnung für Selbstnutzer aufgeht, sollte der Kaufpreis niedrig, die Sanierungen im Verhältnis dazu teurer und die persönliche Steuerbelastung möglichst hoch sein. Allerdings wissen auch die Verkäufer um die steuerliche Attraktivität. Deshalb schlagen sie oft bei der Kaufpreisforderung mögliche steuerliche Entlastungen des Käufers auf.
Denkmalgeschützte Wohngebäude rechnen sich wegen der Steuervorteile aber auch für Kaptalanleger. Neben der normalen Gebäudeabschreibung von jährlich 2-2,5 Prozent (je nach Baujahr) können Vermieter die kompletten Sanierungskosten binnen 12 Jahren (8 Jahre je 9 % plus 4 Jahre je x 7%) steuerlich absetzen. Dafür muss die Immobilie allerdings vor der Sanierung erworben worden sein, damit der Käufer als Bauherr auftritt. Erfolgt der Kauf erst im Verlaufe der Sanierung, können die Kosten nur anteilig geltend gemacht werden.
Neben den Steuervorteilen profitieren Selbstnutzer und Kapitalanleger auch von günstigen Finanzierungskosten. Seit 2012 ist die Förderung der Sanierung denkmalgeschützter Immobilien durch die KfW Bankengruppe einfacher geworden. Im Rahmen des Programms „Energieeffizient Sanieren“ wurde der Standard KfW-Effizienzhaus Denkmal geschaffen. Er berücksichtigt, dass die Denkmalvorschriften eine hocheffiziente Außendämmung schwieriger machen. Denkmalbesitzer profitierten von Zuschüssen und zinsgünstigen Darlehen.
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