Finanzierungsmöglichkeiten: Jedem nach seinem Geschmack

In den vergangenen Jahren sind Immobilienfinanzierungen deutlich variabler geworden. Inzwischen können Käufer aus vielfältigen Finanzierungsformen wählen. Die Angebote haben verschiedene Vor- und Nachteile. Ob Selbstnutzer oder Vermieter: Auf die individuellen Bedürfnisse kommt es an.

Bausparvertrag oder Kredit mit zehnjähriger Zinsbindung: So sahen die Finanzierungsalternativen für Immobilienkäufer oder Bauherren in Deutschland früher aus. Sonderwünsche waren kaum möglich oder kosteten extra. Das hat sich geändert. Zwar achten die Banken immer noch auf eine gute Absicherung. Mit gutem Grund – denn so wurden Immobilienkrisen wie in anderen Ländern vermieden. In Zeiten starker Konkurrenz von Banken und Kreditvermittlern ist der Kunde aber mehr und mehr zum König geworden und kann wählen. Die wichtigsten Alternativen:

Annuitätendarlehen für die sichere Finanzierung

Kreditnehmer nehmen dabei ein Darlehen für einen langen Zeitraum auf und zahlen es in Raten zurück – der sogenannten Annuität. Diese Raten setzen sich aus Zins- und Tilgung zusammen. Während der Zinsbindungsfrist bleibt die Annuität konstant. Meist beträgt die Zinsbindungsfrist zwischen fünf und 15 Jahren, kürzere oder längere Zinsbindungszeiten sind möglich. Die gängigste Variante ist die 10-jährige Zinsbindung. Annuitätendarlehen sind für Selbstnutzer und Vermieter geeignet. Die anfängliche Tilgung kann frei gewählt werden. Früher wurde oft nur ein Prozent anfängliche Tilgung vereinbart, bei den aktuell niedrigen Zinsen sind höhere Tilgungsraten machbar und sinnvoll.

Kunden können sich anders als in der Vergangenheit auch verschiedene Varianten und Optionen einräumen lassen –  Sondertilgungsrechte von fünf Prozent pro Jahr etwa gibt es meist ebenso ohne Aufpreis wie das Recht auf eine Änderung des Tilgungssatzes. Eine Variante des Annuitätendarlehens ist das sogenannte Volltilgerdarlehen. Hier gibt es für Bank und Käufer die größte Kalkulationssicherheit. Die Annuität wird so berechnet, dass am Ende der Zinsbindungsfrist der Kredit komplett abbezahlt ist. Die Tilgungsrate und die Annuität fällt im Regelfall recht hoch aus, die gesamte Laufzeit ist dafür eher kurz und die Zinskonditionen attraktiv.

Endfälliges Darlehen nicht nur für Vermieter

Eigennutzer tilgen traditionell meist so schnell wie möglich, Kapitalanleger eher langsam. Denn sie können die Zinsen des Immobilienkredites gegen die Miete aufrechnen und so die Steuerlast reduzieren. Diese Möglichkeit haben Selbstnutzer zwar nicht. Aber in den aktuellen Niedrigzinszeiten kann es trotzdem sinnvoll sein, nur Zinsen zu zahlen und den Kredit erst zum Ende der Laufzeit auf einen Schlag zu tilgen. Dafür sollten die erst einmal eingesparten Tilgungsbeträge in Alternativen wie zum Beispiel Fondssparplänen angelegt werden.

Das Finanzierungsmodell lohnt sich, wenn die Rendite der Fondssparpläne nach Steuern höher ist als der Zins des Immobilienkredites. In diesem Fall können Besitzer einen Gewinn einstreichen. Die aktuell sehr niedrigen Zinsen für Immobilienkredite erhöhen die Wahrscheinlichkeit, dass eine solche Rechnung aufgeht. Bleiben die Renditen aber in den nächsten Jahren und Jahrzehnten hinter den Erwartungen zurück,  müssen die Kreditnehmer unter Umständen am Ende der Kreditlaufzeit  Geld zuschießen.

Variable Verzinsung: Nicht ohne Risiko

Deutsche bevorzugen bei der Immobilienfinanzierung lange Zinsbindungen, in anderen Ländern dominieren variable Zinsen. Sie orientieren sich an dem Niveau auf dem Geldmarkt und bieten flexiblere Rückzahlungsmöglichkeiten. Interessant ist diese Lösung bei Zwischenfinanzierungen – etwa wenn man Zukunft eine größere Geldsumme erwartet und den variablen Kredit dann frühzeitig tilgen kann. Für eine längerfristige Finanzierung ist die variable Verzinsung aktuell weniger geeignet, weil mittelfristig mit steigenden Zinsen gerechnet werden muss. Finanzierungsexperten und Verbraucherzentralen empfehlen Selbstnutzern deshalb, sich die niedrigen Zinsen möglichst   langfristig zu sichern.