Immobilienfinanzierung: Wie viel Tilgung ist sinnvoll

Tilgung
15. November 2017

Schnell oder langsam tilgen: Das ist bei der Immobilienfinanzierung eine wichtige Frage. Bei niedrigen Zinsen ist eine höhere Tilgungsrate sinnvoll, damit die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung nicht allzu üppig ist. Eine Alternative: Ansparen per Fondssparplan und dann größere Summen tilgen.

Die Faustregel bei Immobilienfinanzierungen ist ganz einfach: Spätestens zum Rentenbeginn sollten Wohnung oder Haus schuldenfrei sein. Denn dann sinkt in der Regel das verfügbare Einkommen. Wie schnell der Kredit abgezahlt wird, hängt von zahlreichen Faktoren ab. Der nominale Zinssatz, der Tilgungssatz und die Höhe der Sondertilgungen spielen dabei entscheidende Rollen. Schnelleres Abzahlen lohnt sich insbesondere für Selbstnutzer, die die Zinszahlungen nicht steuerlich ansetzen können.

Standardlösung Annuität

Immobilienkäufer haben die Wahl: Entweder tilgen sie den Kredit in gleichmäßigen Raten (Annuitätendarlehen) oder sie tilgen die gesamte Darlehensschuld am Ende der Laufzeit. Die Annuität ist beim Kauf selbstgenutzter Immobilien die Regel. Die monatlichen Raten setzen sich aus Zins- und Tilgung zusammen und bleiben über die Laufzeit konstant. Je niedriger der Zinssatz von Beginn an ist, desto günstiger ist bei konstanter Tilgung die Monatsrate. Wer etwa eine Annuität von sechs Prozent vereinbart, kann bei einem Zinssatz von 4 Prozent jährlich 2 Prozent tilgen. Bei einem Zinssatz von 1,5 Prozent sind dagegen 4,5 Prozent anfängliche Tilgung möglich.

Banken verlangen bei Baufinanzierungen eine anfängliche Tilgungsrate von mindestens 1 Prozent pro Jahr. Das ist aber nicht besonders viel. Eigentümer würden damit sehr langsam tilgen, die Rückzahlung Ihres Darlehens zöge sich auf über 70 Jahre in die Länge. Aufgrund der aktuell sehr niedrigen Zinsen sind  höhere Tilgungsraten machbar und notwendig. Die Vorteile liegen klar auf der Hand: So sparen Eigentümer Zinskosten und ihnen gehört ihre Immobilie schneller. Im Gegenzug erhöht sich allerdings auch die monatliche Rate. Wer sich über die künftige Einkommensentwicklung nicht sicher ist und daher bei Vertragsabschluss nicht auf hohe Annuitäten festlegen will, kann im Vertrag verschiedene Varianten und Optionen festhalten lassen:  Etwa Sondertilgungsrechte von fünf bis zehn Prozent pro Jahr oder zweimal das Recht auf Änderung des Tilgungssatzes/der Annuität.

Zinsänderungsrisiko möglichst meiden

Wer nur eine geringe anfängliche Tilgung wählt, sollte eine möglichst langfristige Zinsbindung wählen. Denn sonst droht nach Auslaufen der Zinsbindung ein Zinsrisiko. Wenn etwa die Zinsen nach den üblichen zehn Jahren stark gestiegen sind und vom Ursprungsdarlehen nur wenig getilgt wurde, kann die Annuität trotz geringerer Restschuld erheblich steigen. Deshalb gilt der Grundsatz: Je niedriger die Tilgung, umso länger sollte die Zinsbindung sein. Das Zinsrisiko kann sogar völlig ausgeschlossen werden, wenn die Zinsbindung des Darlehens der gesamten Tilgungsdauer entspricht. Banken und Versicherer bieten heute Hypothekendarlehen mit Zinsbindungen von bis zu 30 Jahren an. Besonders sicherheitsorientierte Bauherren können diese Lösungen wählen. Allerdings ist auch bei drei Prozent anfänglicher Tilgung und 20 Jahren Zinsbindung am Laufzeitende  mehr als zwei Drittel der Kreditsumme getilgt und der Kreditnehmer auf der sicheren Seite.

Endfälliges Darlehen als Alternative

Wer etwas spekulativer veranlagt ist, kann auch mit wenig Tilgung hinkommen – allerdings muss er dann anderweitig ansparen. Sogenannte endfällige Darlehen oder weitgehend endfällige Darlehen wurden in der Vergangenheit vor allem von Kapitalanlegern genutzt. Sie zahlten nur Zinsen und sparten das Geld für die Tilgung meist in einer Kapitallebensversicherung an. Der Grund: Kapitalanleger können Zinskosten gegen die Mieten verrechnen und steuermindernd abschreiben. Diese Möglichkeit haben Selbstnutzer nicht. Aber bei den aktuell niedrigen Zinsen kann es auch für sie interessant sein, neben den Zinsen nur ein Prozent Tilgung zu zahlen und stattdessen zusätzlich Kapital anzusparen – allerdings nicht in einer Kapitallebensversicherung, sondern per Fondssparplan. Diese Variante lohnt sich immer dann, wenn die Rendite der Fondssparpläne nach Steuern höher ist als der Zins des Immobilienkredites. Die Wahrscheinlichkeit dafür ist bei Bauzinsen um zwei Prozent hoch. Allerdings gibt es keine Garantie, dass die Rechnung am Ende aufgehen wird.

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