Mittelgroße Städte – Risiko einer Immobilienblase

31. Juli 2014

Seit einigen Jahren ist in Deutschland zu beobachten, dass die Immobilienpreise in einigen Regionen und Städten deutlich ansteigen. Im Allgemeinen wird in den Medien davon berichtet, dass vor allem in den großen Metropolen, wie zum Beispiel in Berlin, Hamburg und München, sogar eine Immobilienblase droht. Von einer solchen Blase wird immer dann gesprochen, wenn die Preise so stark ansteigen, dass der Markt überhitzt ist, sodass es über kurz oder lang zu einer Korrektur kommen muss. In einem solchen Fall wird dies als Platzen der Immobilienblase bezeichnet, was als besonders gefährlich einzustufen ist. Entgegen der weitverbreiteten Meinung sind es aber nicht in erster Linie die Metropolen, die von einer Immobilienblase bedroht sind, sondern vor allen Dingen die mittelgroßen Städte in Deutschland.

 

Was kann zu einer Immobilienblase führen?

Bevor näher darauf eingegangen wird, dass insbesondere die mittleren Städte in Deutschland von einer Immobilienblase bedroht sind, sollte zunächst einmal der Begriff als solcher erläutert werden. Zu einer Immobilienblase kann es immer dann kommen, wenn die Immobilienpreise am Markt stark ansteigen, wobei es in dem Zusammenhang fast immer so ist, dass der Preisanstieg in dem tatsächlich erfolgten Umfang nicht gerechtfertigt ist. Die Käufer sind in diesen Fällen dazu bereit, für Immobilien höhere Preise zu zahlen, als es aufgrund des tatsächlichen Gegenwertes klug und richtig wäre. Darüber hinaus kommt es häufig dadurch zu einer Immobilienblase, dass die Nachfrage deutlich höher als das Angebot ist, was eben vor allem erhebliche Preissteigerungen zur Folge hat. Sollte sich das Blatt dann etwas wenden, indem nämlich die Nachfrage zurückgeht oder das Angebot größer wird, kann es zu einem Einbruch der Immobilienpreise kommen.

Um zu erkennen, wann eine Immobilienblase tatsächlich droht, ist es zudem wichtig, sich das Verhältnis von Preissteigerungen bei den Immobilien und bei den Mieten zu betrachten. Sollten beide Preise, also Immobilienpreise und Mietpreise, nämlich nahezu im Einklang liegen, ist die Gefahr einer Immobilienblase relativ gering. Kritisch wird es erst dann, wenn die Preise für Immobilien sehr stark steigen, während die Mietpreise gar nicht oder nur moderat zulegen.

 

Der aktuelle Angebotsindex von ImmobilienScout24 als Maßstab

Dass aktuell in Deutschland insbesondere einige mittelgroße Städte und nicht die großen Metropolen von einer möglichen Immobilienblase bedroht sind, zeigt unter anderem der Angebotsindex IMX von ImmobilienScout 24. Dieser Index zeigt aktuell, dass sich die Mieten und Kaufpreise für sogenannte Bestandswohnungen derzeit im gesamten Bundesgebiet (im Durchschnitt betrachtet) relativ parallel bewegen. In beiden Fällen gibt es einen Preisanstieg von etwas mehr als fünf Prozent im Vergleich zum gleichen Zeitpunkt des Vorjahres. Aus dieser Tatsache ziehen Experten den Schluss, dass es derzeit keinen Trend hin zu einer Immobilienblase gibt, die sich auf das gesamte Bundesgebiet erstrecken würde.

 

Deutlich gestiegene Immobilienpreise in den Großstädten

Im Gegensatz zum Bundesdurchschnitt sieht es in einigen deutschen Metropolen etwas anders aus, denn dort sind die Preise für Immobilien und Eigentumswohnungen im Verhältnis zu den Mietpreisen zum Teil deutlich stärker gestiegen. So konnte beispielsweise in der Bundeshauptstadt Berlin beobachtet werden, dass die Kaufpreise für Wohnungen dort innerhalb von zwölf Monaten um über 15 Prozent angestiegen sind, während die Mieten nur um rund sieben Prozent zulegten. Trotz dieser Tatsache ist es nicht allein die Betrachtung dieser Preisentwicklung, durch die eine Aussage bezüglich einer möglichen Immobilienblase getroffen werden kann.

Dieser Ansicht sind zahlreiche Experten, die davor warnen, auf Basis dieser deutlich gestiegenen Immobilienpreise davon zu sprechen, dass es in Berlin bereits eine Immobilienblase geben könnte. Es sind nämlich noch einige weitere Faktoren, die auftreten müssen, damit tatsächlich von einer Gefahr gesprochen werden kann. Zu nennen ist hier in erster Linie die Nachfrageentwicklung, die in Berlin ebenfalls sehr positiv ist. Dies jedoch bedeutet, dass es voraussichtlich in absehbarer Zeit keine nachlassende Nachfrage gibt, sodass die Gefahr einer Immobilienblase als eher gering einzuschätzen ist.

 

Gefahr besteht in einigen mittelgroßen Städten

Bei einigen mittelgroßen Städten ist die Gefahr einer Immobilienblase hingegen deutlich größer,was unter anderem daran liegt, dass sich dort eben keine kontinuierlich wachsende Nachfrage abzeichnet bzw. diese nicht gesichert ist. Daher kann es in einigen mittelgroßen Städten durchaus zu einer Überhitzung am Immobilienmarkt kommen, sodass eine Immobilienblase dort nicht unwahrscheinlich ist. Gefährdet sind demnach insbesondere solche Städte, bei denen es eine deutliche Diskrepanz zwischen Kauf- und Mietpreisen gibt. Unter anderem trifft dies auf einige Städte in Süddeutschland zu, wie zum Beispiel Regensburg, Freiburg und Augsburg. Aber auch im mittleren Teil des Bundesgebietes sind manche Städte von einer derartigen Entwicklung bedroht, wie zum Beispiel Münster, Bonn oder Mainz. Einige Experten haben bereits erkannt, dass insbesondere in diesen Mittelstädten bereits jetzt teilweise deutlich höhere Preise für Immobilien bezahlt werden, als es vom Standpunkt einer guten Rendite her eigentlich sinnvoll wäre.

 

Gründe für die Preissteigerungen in mittelgroßen Städten

Wenn Experten vor einer Immobilienblase in einigen mittelgroßen Städten in Deutschland waren, dann stellt sich natürlich die Frage, was eigentlich der Grund für diese aktuell steigenden Immobilienpreise in diesen Städten ist. Ein Grund ist sicherlich, dass immer mehr Anleger die Möglichkeit nutzen, Immobilien als sicheres Investment mit ins Portfolio aufzunehmen. Dabei stehen vor allem die Sicherheit und der Inflationsschutz im Vordergrund, sodass die Immobiliennachfrage deutlich angekurbelt wird. Da jedoch Objekte in den Metropolen wie Berlin, Hamburg oder München zum Teil bereits für viele Anleger schlichtweg zu teuer sind, wird immer häufiger auf attraktive Mittelstädte zurückgegriffen. Viele dieser Städte können sich durch ein sehr angenehmes Wohnklima, gute Infrastruktur und beispielsweise Attraktivität durch Universitäten auszeichnen, was beispielsweise auf einige der zuvor genannten mittelgroßen Städte zutrifft. Darüber hinaus trägt natürlich auch die in Deutschland vorherrschende Niedrigzinsphase dazu bei, dass sich immer mehr Verbraucher eine Immobilie leisten können oder diese als Kapitalanlage nutzen.

 

Ist dieser Artikel hilfreich?
Vote DownVote Up +39
Loading...