Selbstgenutzte Immobilie als Altersvorsorge: Meist eine gute Idee

Immobilie
18. Oktober 2017

Oft schrecken jüngere Menschen vor dem Kauf oder Bau einer Immobilie zurück. In den vergangenen Jahren sind die Preise vor allem in den angesagten Großstädten zudem so stark angezogen, dass vielen der Kauf unmöglich erscheint. Im Gegenzug aber erleichtern die Niedrigzinsen eine Finanzierung. Wer in gefragten Gegenden Deutschlands  ein Haus oder eine Wohnung kauft, tut bei Beachtung einiger Grundregeln für seinen Vermögensaufbau meist etwas Gutes.

Vorsorgen mit Spaß: Die eigene Immobilie ist die einzige Form der Zukunftsvorsorge, von der man schon in der Ansparphase profitiert. Zudem sichert der Immobilienbesitz einen planvollen und disziplinierten Vermögensaufbau. Eigentümer bauen ihr Vermögen gezielter auf und haben insbesondere in den späteren Lebensjahren höhere Reserven. Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes stehen  Rentnern mit schuldenfreiem Wohneigentum als Einzelperson rund 500 Euro mehr monatlich zur Verfügung als Mietern. Das ist zunehmend wichtig, denn angesichts der Kürzungen beim Rentenniveau liegt das Einkommen bei Neurentnern künftig immer weiter entfernt vom Einkommen im Berufsleben.

Inflationsschutz vor allem bei cleverer Anlage

Über Jahrzehnte haben sich Immobilien als insgesamt stabile Vermögensanlage bewährt. Phasen mit deutlichen Preissteigerungen wie in den 1970er Jahren oder vor allem seit 2010 wechselten sich mit stabilen Perioden oder leichten Preisrückgängen ab. Aktuell müssen Käufer und Bauherren zwar vor allem in den Metropolen mit den deutlich gestiegenen Preisen kämpfen. Gleichzeitig aber sind die Zinskonditionen so günstig, dass Käufer oft nur eine geringfügig höhere Belastung haben als Mieter. Damit sich das Projekt Immobilie aber auf lange Sicht als Altersvorsorge rechnet, sollte man einige Regeln beachten.

Die wichtigste Regel lautet: „Lage, Lage, Lage“. Sie ist entscheidend für den Wert der Immobilie. Diese sollte verkehrsgünstig liegen, damit man auch bei eingeschränkter Mobilität die Dinge des täglichen Lebens erledigen kann. Sie sollte in Größe und Zuschnitt marktgängig sein, damit man sie ggf. vermieten kann. Und sie sollte an  Standorten mit attraktiver Langzeitperspektive liegen, damit sie – wenn nötig – später mit Gewinn verkauft werden kann. Besonders Weitsichtige achten schon beim Kauf darauf, dass sie mit Ihrer Immobilie auch im Alter von der Mietersparnis profitieren können. Das heißt: Das Gebäude ist barrierefrei konstruiert oder kann mit geringem Aufwand umgebaut werden. Das heißt aber auch: Es gibt Möglichkeiten, die vorhandene Wohnfläche aufzuteilen, wenn man ohne Kinder weniger Raum braucht.

Zinstief für Tilgung nutzenRentner

Damit im Alter freie Liquidität zur Verfügung steht, sollte man die Immobilie so schnell wie möglich abbezahlen – spätestens bis zum Renteneintritt. Denn wer im Ruhestand mit geringerem Einkommen Tilgungszahlungen leisten muss, kommt schnell an seine finanziellen Grenzen. Der Vorteil: Aktuell liegen die Zinsen so niedrig, dass genügend Spielraum für eine höhere Tilgungsrate besteht.

Vor einigen Jahren lagen die Kosten für einen 200.000-Euro-Kredit bei 4 Prozent Zins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung bei 1000 Euro monatlich. Genau dieselbe Belastung von 1000 Euro fällt monatlich an, wenn der Zins bei den heutigen ca. 2 Prozent und die Tilgung dafür bei 4 Prozent liegt. Im ersten Fall dauert es 27 Jahre und 7 Monate bis zur kompletten Ablösung des Kredites, im zweiten nur 20 Jahre und 4 Monate – Ersparnis: 75 000 Euro. Weil aktuell Zinsbindungen über 20 Jahre angeboten werden, schützen sich Käufer mit hohen Tilgungsraten zudem komplett gegen etwaige Zinssteigerungen nach Ablauf der Zinsbindungsfrist.

Auf Vermögensmix achten

Schon heute gibt es zunehmend Rentner mit geringem Alterseinkommen – aber mit einer abbezahlten Immobilie. Mietfreies Wohnen im Alter ist zwar ein Wert an sich. Aber wenn zum Leben (und Heizen) zu wenig Geld vorhanden ist, muss die Immobilie dennoch verkauft werden. Wenn dann die Lage (siehe oben) nicht stimmt, drohen Verluste. Entscheidend ist beim Vermögensaufbau der richte Mix aus Rentabilität, Sicherheit und Liquidität. Damit der finanzielle Spielraum im Alter  gewährleistet ist, gehören neben der Immobilie auch Fondssparpläne, ETF-Indexfonds oder andere potenziell rentable Anlagen zum Mix. Das ist überdies nötig, um für Schäden und kostspielige Reparaturen an der Immobilie abgesichert zu sein. Wer konsequent 1-2 Prozent des Kaufpreises jährlich in einer langfristig renditeträchtigen Anlage investiert, baut bis zur Rente ein so großes Polster auf, dass Reparaturen oder Umbauten locker bezahlt werden können.

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