Vermietete Immobilien: Vorteile und Nachteile

Immobilien Vermietung
20. Juli 2017

Mit Renditeimmobilien können Vermieter steuerbegünstigt in den langfristigen Vermögensaufbau investieren. Sie bieten auch nach der Berufskarriere regelmäßige Einnahmen. Allerdings gibt es für Vermieter auch Risiken, die nicht unterschätzt werden dürfen. Und mehr Aufwand als andere Vermögensanlagen erfordern Mietimmobilien allemal.

Ob eine Wohnung oder ein gesamtes Haus rentabel vermietet werden kann, hängt von zahlreichen Faktoren ab. Positiv wirken sich eine zentrale städtische Lage bei gleichzeitig geringer Lärmbelastung sowie eine marktgängige Größe von 2-4 Zimmern und 50-100 Quadratmetern Wohnfläche aus. Besonders begehrt sind bei Mietern Neubauten mit hohem Ausstattungsniveau bzw. renovierte Altbauten. Eine gute Infrastruktur mit Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten, Bildungs- und Kulturangeboten ist vor allem für Familien und ältere Menschen wichtig. Einige grundsätzliche Vor- und Nachteile aber gelten bei allen Vermietungen:

Renditeimmobilien fördern Vermögensaufbau

Vermögensaufbau ist ein langer Prozess. Die vermietete Immobilie gilt nicht umsonst als ein solides Instrument und wird deshalb oft auch als „Betongold“ bezeichnet. Zwar steigen und fallen Immobilienpreise – Mietpreise dagegen kennen in Ballungsgebieten eigentlich nur eine Richtung: nach oben. Lange stiegen die Mieten zudem im Durchschnitt stärker als die Kaufpreise. So zogen die Mietrenditen (Verhältnis der jährlichen Miteinnahmen zum Kaufpreis) vor allem in den Jahren 1995 bis 2010 tendenziell an. Das hat sich  zuletzt zwar geändert, immer noch liegen die Brutto-Mietrenditen in der Regel aber über den Renditen von Sparanlagen.

Immobilien haben über Jahrzehnte als effektiver Inflationsschutz gezeigt. Bei stark steigender Inflationsrate zogen in Deutschland auch die Mietpreise an, bei sinkenden Kaufpreisen blieben sie in der Regel mindestens stabil. Der reale Wert von Immobilien ist damit über einen langen Zeithorizont bemerkenswert konstant geblieben. Das wichtigste an einer vermieteten Immobilie ist die Regelmäßigkeit der Einnahmen. Sie zahlt sich Vor allem im Alter aus, wenn das Arbeitseinkommen durch das niedrige Renteneinkommen nicht komplett ersetzt werden.

Ein wichtiger Vorteil von vermieteten Immobilien sind die steuerlichen Begünstigungen. Nahezu alle Kosten rund um die Immobilien können gegen die Mieteinnahmen verrechnet und von der Steuer abgesetzt werden. Die wichtigsten Kostenblöcke sind die Abschreibung von jährlich 2,0 bis 2,5 Prozent der Kaufkosten, die Kreditzinsen und Sanierungskosten. Aber auch Kontoführung, Maklergebühren und Büromaterial können Vermieter beim Fiskus geltend machen.

Vermietungen sind nicht risikolos

In München, Hamburg oder Berlin können Besitzer darüber schmunzeln. Aber in strukturschwachen Gebieten kommt es vor, dass die Kaufpreise für vermietete Wohnungen deutlich zurückgehen. Das bedeutet: Eigentümer sind unter Umständen gezwungen, die Immobilie länger zu halten als sie es eigentlich wollen.

Gerade in strukturschwachen Gebieten müssen Käufer den Markt gründlich prüfen. Denn dort können Leerstand und Mietausfälle die Renditeberechnungen komplett zu Fall bringen. Anders als in attraktiven Ballungsräumen können die Wohnungen hier bei  einem Auszug der bisherigen Mieter u.U. nur mit Preisabschlägen neu vermietet werden. Mietausfälle und Mietrückstände sind für Vermieter schwer zu tragen, weil die Kreditkosten weiter anfallen.

Insbesondere bei niedrigen Monatsmieten fallen Kosten für Renovierungen oder gar Sanierungen stark ins Gewicht. Investitionen in Energiespar- und Modernisierungsmaßnahmen aber sind wichtig, weil nur so der langfristige Wohnwert erhalten werden kann. Sie erfordern nicht nur Geld, sondern auch eine sorgfältige Planung. Um vermietete Immobilien müssen sich Besitzer stärker und regelmäßiger kümmern als um andere Vermögensanlagen wie Bundesanleihen oder Fondssparpläne.

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