Eigenheim-Besitzer können bei der Anschlussfinanzierung enorme Summen sparen. Sie müssen sich nur früh informieren. Der Bankwechsel ist einfach.
Das muss ein gutes Gefühl sein: Wer vor rund zehn Jahren eine Immobilie erworben hat, hat sein Haus oder seine Wohnung sehr günstig gekauft. Seither können sich solche Eigentümer am stetig steigenden Wert der Immobilien in Deutschland erfreuen.
Jetzt kommt es noch besser: Im aktuellen Zinstief können nicht nur die Immobilienkäufer von heute viel Geld sparen, sondern auch Haus- und Wohnungsbesitzer mit laufenden Krediten. Das Zinsniveau ist etwa um die Hälfte niedriger als vor rund einem Jahrzehnt.
So tendierten die 10-Jahres-Konditionen im Jahr 2004 mit teilweise über 4,5 Prozent, jetzt sind solche Kredite schon für deutlich unter zwei Prozent zu haben. Der akribische Vergleich zeigt zudem, dass die Angebote für eine Anschlussfinanzierung sich leicht um einen halben Prozentpunkt unterscheiden – was bei einer Laufzeit von zehn Jahren in die Tausende Euro geht, die der Eigenheim- Besitzer sparen kann. Wenn Sie immer schon einmal für einen Stundensatz von 4000 Euro arbeiten wollten wie etwa ein absoluter Spitzenanwalt oder der Vorstand eines Dax-Konzerns – hier gelingt es.
Zinssatz optimieren. Immobilieneigner können ihre Anschlussfinanzierung sogar noch zusätzlich optimieren. So wirkt sich zum Beispiel auch das Verhältnis von Darlehenssumme und Objektwert auf den Zinssatz aus (Fachbegriff dafür: Beleihungsauslauf).
Ein Beispiel: Wer 2004 für eine Immobilie im Wert von 300 000 Euro ein Darlehen von 240 000 Euro aufgenommen hat, kommt auf einen Beleihungsauslauf von 80 Prozent. Bei einer
anfänglichen Tilgung von einem Prozent und einem jährlichen Sollzinssatz von fünf Prozent beträgt die Restschuld nach zehn Jahren noch 208 944 Euro. Selbst wenn der Wert der Immobilie nicht gestiegen ist, sinkt der Beleihungsauslauf damit auf 70 Prozent – und verbessert damit den Sollzinssatz von 1,76 auf 1,67 Prozent.
Auch die Wertsteigerungen der letzten Jahre helfen Immobilieneignern: Da der Wert der Immobilien in den vergangenen Jahren fast überall gestiegen ist, sinkt der Beleihungsauslauf nochmals.
Um im Beispiel zu bleiben: Bei einer Anschlussfinanzierung mit 208 944 Euro Restschuld und einem auf 350 000 Euro gestiegenen Immobilienwert sinkt der Beleihungsauslauf auf knapp unter 60 Prozent. Dieser Effekt lässt den Zins von 1,67 auf 1,62 Prozent sinken.
Eile vermeiden. Doch Vorsicht: Die Bank des Eigentümers meldet sich oft erst drei Monate vor Ende der Kreditlaufzeit (gesetzliche Frist) mit ihrem Angebot für die Anschlussfinanzierung. So bleibt oft keine Zeit mehr, um in Ruhe andere Angebote zu prüfen und alles gründlich durch-zurechnen. „Eigentümer sollten jetzt die
Chance nutzen, um rechtzeitig ihre Anschlussfinanzierung in einem umfassenden Marktvergleich durchchecken zu lassen“, rät Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender von Interhyp, einem der Spezialisten für die private Baufinanzierung. Ideal ist es dabei, wenn ein Eigentümer gar nicht erst in Zeitnot kommt und frühzeitig, spätestens ein halbes Jahr vor
Ende der Zinsbindung, seine Unterlagen prüft und den Markt in Ruhe von Fachleuten sondieren lässt. Eine Anschlussfinanzierung ist zu diesem frühen Zeitpunkt oft schon ohne Zinsaufschlag zu haben, dank langer zinsfreier Bereitstellungszeit.
Sogenannte Forward-Darlehen sind derzeit ebenfalls historisch günstig. Damit sichern sich Immobilienbesitzer mit bestehender Finanzierung das jetzige Niedrigzinsniveau langfristig und schützen sich vor möglichen Zinsanstiegen in der Zukunft.
Übrigens: Der Wechsel der Bank ist nicht so kompliziert und teuer, wie der bisherige Finanzierer das dem Kunden gern suggeriert. Richtig angepackt, ist der Wechsel nicht aufwendiger als die Verlängerung des Kredits beim bisherigen Anbieter und kostet nur einige hundert Euro.
Früher schuldenfrei. Ein weiterer Vorteil einer optimierten Anschlussfinanzierung wird leicht unterschätzt: die Verkürzung der Laufzeit. Oft sieht die Start-Finanzierung eine nur einprozentige Tilgung vor, die sich durch die Regularien des klassischen Annuitätendarlehens binnen zehn Jahren verdoppelt. Da Kredite heute wesentlich günstiger zu haben sind, sollte ein Eigentümer die bisherige monatliche Rate fortführen und den Spielraum, den die Niedrigzinsen schaffen, in eine höhere Tilgung investieren. Er ist dann wesentlich
schneller schuldenfrei. Der Effekt lässt sich noch steigern, wenn das eigene Einkommen gewachsen ist oder Belastungen entfallen sind – jeder zusätzliche Euro verkürzt die Rückzahlung weiter. Damit sichert sich der Eigentümer eine sichere, steuerfreie Rendite. Vergleichen Sie das einmal mit dem, was Sie für Festgeld nach Steuern erwarten können.
Kein Wunder, dass immer mehr Immobilienbesitzer für die Anschlussfinanzierung ein Volltilgerdarlehen wählen, mit dem sie die Restschuld bis Laufzeitende
komplett abbezahlen.
Aktionen nutzen. Übrigens: In den letzten Monaten des Jahres bieten einige Kreditinstitute Aktionen oder Sonderkontingente für Anschlussdarlehen oder auch für Forward Darlehen. Manche Banken offerieren Zinsabschläge oder verzichten auf Zinsaufschläge bei einem Forward-Darlehen. Einzelne Geldhäuser übernehmen auch Kosten von wenigen
hundert Euro für Grundbuch und Notar, die beim Wechsel der Bank entstehen. Noch ein Grund, sich gratis von den Interhyp-Baufi nanzierungsexperten beraten zu lassen, um herauszufinden, ob diese Zusatzvorteile Teil eines attraktiven Gesamtpakets sein könnten.
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