Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Der reine Kaufpreis ist nicht alles. Um den gesamten Kreditbedarf zu erfassen, müssen Bauherren und Käufer etliche Nebenkosten berücksichtigen. Eigenkapital und Reserven sind notwendig. Die maximale monatliche Belastung sollte keinesfalls 40 Prozent des Nettoeinkommens überschreiten.

Warum den Vermieter reich machen, wenn man auch selbst kaufen kann? Bei den aktuellen Niedrigzinsen ist die monatliche Belastung beim Kauf einer Wohnung auf den ersten Blick kaum höher als bei der Miete. Trotz erheblich gestiegener Preisen in den Ballungsgebieten zieht die Kaufnachfrage in Deutschland deshalb seit Jahren stark an. Allerdings kommt nach dem Kauf zuweilen der Realitätsschock – wenn zum Beispiel Kaufnebenkosten und Renovierungskosten nicht mitberechnet werden oder wenn langfristig das Geld für die Bildung von Rücklagen fehlt. Entsprechend wichtig ist es, vor dem Kauf genau zu prüfen, wie viel Immobilie man sich leisten kann.

Eigenkapital berechnen

Finanzieren ohne Eigenkapital ist gefährlich und macht den Kredit deutlich teurer. Zudem finanzieren Banken nur bei hervorragender Bonität eine Immobilie ohne Eigenbeitrag des Käufers. Im Regelfall macht das Eigenkapital mindestens 20 Prozent der gesamten Baufinanzierung aus. Das komplette verfügbare Kapital aus Sparguthaben, Fondssparplänen oder Erbschaften sollte man allerdings nicht in das Eigenkapital stecken. Für überraschend notwendige Ausgaben ist es gerade für Immobilienbesitzer wichtig, drei bis fünf Monatsnettogehälter oder mindestens 10.000 Euro flüssig zu halten.

Maximale monatliche Belastung prüfen

Ausgangspunkt ist ein Überblick, wie viel Geld für das Projekt Immobilie überhaupt regelmäßig zur Verfügung steht. Das ergibt sich aus dem regulären Familien-Nettoeinkommen. Nicht garantierte Extras wie Boni oder Weihnachtsgeld werden nicht mitberechnet. Anhand eines Haushaltsbuchs und der Kontoauszüge können die laufenden Ausgaben summiert werden. Einzuplanen ist ein zusätzlicher Puffer für zwischenzeitliche Einkommensausfälle, z.B. durch reduzierte Arbeitszeit bei Nachwuchs oder für temporäre Arbeitslosigkeit.

Zieht man die Ausgaben (ohne Kaltmiete) von den Einnahmen ab, ergibt sich der Betrag, der für das Projekt Immobilie verwendet werden kann. Damit die bisherige Lebens- und Freizeitgestaltung nicht unter dem Immobilienkauf leidet, sollte man unter dem Strich nicht mehr als 30 bis maximal 40 Prozent des Nettoeinkommens für die eigene Immobilie ausgeben. Wenn die monatlichen Belastungen durch einen Immobilienkauf nicht über der bisherigen Kaltmiete liegen, dürfte das Eigenheim ohne größere Probleme zu finanzieren sein.

Gesamtbedarf ehrlich berechnen

Der reine Kaufpreis ist längst nicht alles. Die Gesamtfinanzierung enthält noch einige zusätzliche Posten, die Käufer im Blick haben sollten. Schon die Nebenkosten mit Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie ggf. Maklergebühren machen zwischen sechs und 15 Prozent des eigentlichen Kaufpreises aus. Bei Gebrauchtimmobilien fallen zudem noch die Kosten für eine Renovierung, Modernisierung oder gar Sanierung an. Gerade bei Großprojekten braucht man neben Handwerkern auch Architekten und Statiker. Dazu kommt unter Umständen eine Doppelbelastung durch den bereits laufenden Kredit bei gleichzeitig weiter laufenden Mietzahlungen bis zum Einzug.

Ins Budget aufnehmen sollte man zudem geplante Anschaffungen wie eine neue Küche oder Wohnzimmergarnitur. Nach Erfahrungen fast aller Bauherren oder Käufer tauchen zudem immer unerwartete Risiken oder Kostenblöcke auf, für die drei bis fünf Prozent des Budgets zusätzlich reserviert werden sollten. Mit einem Kaufkostenrechner können Interessenten vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag errechnen, welche Gesamtsumme sie für ihr Projekt benötigen. Diese Rechner finden sich zum Beispiel bei Finanzierungsvermittlern.

Wie viel darf die Immobilie kosten?

Aus dem Eigenkapital und dem monatlichen Budget für das Wohnen lässt sich mit Finanzierungsrechnern errechnen, wie hoch der Gesamtpreis der Immobilie inklusive der Zusatzkosten ausfallen darf. Wichtig ist dabei, die Finanzierung in einem realistischen Zeitraum zu stemmen. Spätestens zur Rente sollte die Immobilie abbezahlt sein. Ein Beispiel: 40 jährige Käufer, die bis zum 65. Lebensjahr ihre Immobilie abbezahlen wollen und über 60.000 Euro Eigenkapital verfügen, können sich bei 2 Prozent Zins, 3 Prozent anfänglicher Tilgung und 1000 Euro monatlicher Belastung eine Immobilie zum Preis von rund 260.000 Euro (ca. 300.000 Euro Gesamtkosten) leisten.